Po serii 11-stu podwyżek stóp procentowych główna stopa bazowa wynosi 6,75%. Już 9 listopada 2022 roku odbędzie się kolejne posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej, po którym dowiemy się czy stopy procentowe zostaną znów podniesione.

Decyzje Rady będą obserwować zarówno Ci którzy już mają kredyty ze zmiennym oprocentowaniem (ze względu na wpływ stóp procentowanych na ratę ich kredytów) oraz Ci którzy dopiero rozważają zakup mieszkania na kredyt (im wyższe stopy procentowe, tym niższa zdolność kredytowa)

Od czego zależy nasza zdolność kredytowa?

Jednym z głównych czynników oceny naszej zdolności kredytowej jest wysokość tzw. dochodu rozporządzalnego, czyli w uproszczeniu wielkość nadwyżek finansowych, które pozostają nam na obsługę potencjalnej raty kredytowej.

Oznacza to, że im wyższa rata kredytu (wysokie stopy procentowe) oraz im wyższe koszty życia (rosnąca inflacja), tym niższa zdolność kredytowa.

Nic dziwnego więc, że w obecnych warunkach rynkowych przeciętny kredytobiorca przy tych samych dochodach może liczyć na dużo niższą kwotę niż przed rokiem. W konsekwencji liczba udzielonych kredytów spadła rok do roku o ponad 70%.

Czy wszystkie obostrzenia w liczeniu zdolności kredytowej mają sens?

Banki oceniając zdolność kredytową, biorą również pod uwagę rekomendacje KNF. Dwie z nich wydają się szczególnie dyskusyjne, ponieważ w obecnej sytuacji powodują dodatkowe ograniczenie zdolności kredytowej.

1. Bufor bezpieczeństwa przy kredycie ze stałym oprocentowaniem

Z końcem marca tego roku banki oceniają możliwość obsługi raty w sytuacji gdyby stopy procentowe byłyby o 5% wyższe niż obecnie (wcześniej ten bufor wynosił 2,5%). Takie podejście miało zabezpieczyć Klienta przed nadmiernym obciążeniem budżetu domowego w momencie wzrostu raty kredytowej spowodowanej rosnącymi stopami procentowymi.

Przy kredytach ze zmienną stopą procentową takie założenie wydaje się sensowne, jednak banki muszą przyjmować tak duży bufor nawet jeśli Klient wnioskuje o kredyt ze stałym oprocentowaniem, który daje gwarancję, że przez 5, a nawet 10 lat, rata kredytu nie wzrośnie ani o złotówkę. Wydaje się, że w sytuacji zamrożenia raty w okresie niepewności, w którym obecnie się znajdujemy mogłoby pozwolić na przyjęcie mniejszego buforu bezpieczeństwa – to mogłoby pozwolić na uzyskanie większej zdolności kredytowej osobom decydującym się na stałe oprocentowanie.

2. Liczenie zdolności dla raty przy maksymalnie 25-letnim okresie kredytowania

Obecnie banki mogą rozłożyć okres spłaty kredytu hipotecznego nawet do 35 lat. Takie rozwiązanie może być pomocne szczególnie dla młodych kredytobiorców, których dochody na początku kariery zawodowej są stosunkowo niewielkie.

Niestety niższa rata przy tak kredycie hipotecznym na 35 lat nie pomoże w uzyskaniu wyższej kwoty kredytu. Od 1 lipca 2021 roku banki są zobowiązane liczyć zdolność kredytową dla raty jaką Klient miałby dla maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania, nawet jeśli realny okres spłaty to 30 lub 35 lat.

Tutaj też nasuwa się pytanie czy nie jest to krzywdzące dla młodych osób, które dopiero wchodzą na rynek pracy – liczenie zdolności kredytowej dla realnej raty w ich przypadku mogłoby dać szansę na zakup pierwszej nieruchomości. Wraz z rozwojem kariery zawodowej i wzrostem dochodów kredytobiorca mógłby zacząć nadpłacać kredyt hipoteczny, co pomogłoby skrócić czas jego spłaty oraz obniżyć finalne koszty odsetek.

Obecnie trwają rozmowy z KNF na temat możliwości poluzowania polityki oceny zdolności kredytowej, niemniej na chwilę obecną nie można odpowiedzieć na pytanie czy i kiedy to nastąpi.

Jak to wszystko wpływa na zdolność kredytową?

Zaostrzenie polityki oceny zdolności kredytowej przy jednoczesnym wzroście stóp procentowych w znacznym stopniu obniżyło zdolność kredytową Polaków. Przeanalizowaliśmy dostępną kwotę kredytu dla trzech różnych gospodarstw domowych:

• Gospodarstwo 1
  Rodzina 2+1 z łącznym dochodem 7 tys. zł netto i ratami kredytów gotówkowych w wysokości 300 zł
• Gospodarstwo 2
  Rodzina 2+1 z łącznym dochodem 11 tys. zł netto (8 tys. zł z działalności oraz 3 tys. z umowy o pracę) oraz miesięcznymi alimentami 500 zł
• Gospodarstwo 3
  Singiel z łącznym dochodem 16 tys. zł z tytułu działalności gospodarczej i ratami w wysokości 1200 zł.

Poniżej zdolność kredytowa powyższych gospodarstw:

Zdolność kredytowa w ostatnich miesiącach przestała spadać, niemniej nie jest to powód do zadowolenia – jest ona znacząco niższa niż przed pandemią czy przed cyklem podwyżek stóp procentowych – od „szczytu” spadła nawet o 64%.

Jeśli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową, możesz to zrobić przy pomocy naszego kalkulatora zdolności kredytowej dostępnego pod poniższym linkiem:

Czy to dobry moment na kredyt?

Wysokie raty i rosnąca inflacja na pewno nie sprzyjają podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości. Warto jednak zwrócić uwagę, że koszty odsetek, które dziś możemy zobaczyć na wszelkiego rodzaju symulacjach pokazują sytuację, w której obecne stopy procentowe utrzymywałyby się w całym okresie kredytowania – co w rzeczywistości jest dużym uproszczeniem. Prawdopodobieństwo, że średni koszt kredytu będzie niższy niż ten w symulacjach jest spore.

Dodatkowo wysokie stopy procentowe motywują banki do obniżania marży. Obecnie większość banków proponuje kredyt hipoteczny z marżą sporo poniżej 2%, a pojawiają się nawet oferty z marżą poniżej 1,5%. Może to być dobra okazja do tego, aby uzyskać kredyt na lepszych warunkach lub zrefinansować posiadany już kredyt i zyskać kilkanaście, a czasem nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na kosztach odsetek.

Odrębną kwestią jest ograniczona zdolność kredytowa, która sporej części z nas uniemożliwia otrzymanie kwoty, jaką bylibyśmy gotowi pożyczyć na zakup wymarzonej nieruchomości. Podjęcie decyzji najlepiej poprzedzić konsultacjami z doświadczonym ekspertem kredytowym, który pomoże dopasować rozwiązanie do Twojej aktualnej sytuacji finansowej.

Tomasz Ryznarski z JakiKredyt.pl