Na rynku finansowym widać już wyraźnie, wiosenne ożywienie. Zarówno wśród poszukujących mieszkania, jak i kredytów, zauważalny jest większy optymizm w porównaniu do zeszłego roku, kiedy stopy procentowe rosły, a zdolność kredytowa spadała.

Obecna sytuacja w zakresie zdolności kredytowej zależy od kilku czynników – przyjrzyjmy się im szczegółowo.

Czynniki wpływające na zdolność kredytową

Banki są zobowiązane, aby zawsze oceniać zdolność kredytową Klientów wnioskujących o kredyt hipoteczny. Jest wiele czynników wpływających na zdolność do spłaty kredytu takich jak np. wysokość uzyskiwanych dochodów, wysokość raty kredytu czy wysokość posiadanych już zobowiązań.

Oznacza to np. że im wyższa jest rata kredytu (np. z powodu wysokich stóp procentowych) oraz im niższe dochody, tym niższa zdolność kredytowa. A niższa zdolność oznacza, że możemy zaciągnąć kredyt w niższej kwocie i tym samym może nas nie być stać na wymarzone mieszkanie.

W 2022 roku na spadek zdolności kredytowej Klientów największy wpływ miał wzrost stóp procentowych. Dodatkowo w lutym Komisja Nadzoru Finansowego rekomendowała, aby przy badaniu zdolności kredytowej banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. Oznaczało to w praktyce badanie czy Klienci będą w stanie spłacać kredyty gdyby oprocentowanie wzrosło o 5 punktów procentowych. Wielu Klientów przez to nie mogło uzyskać pozytywnej decyzji kredytowej z uwagi na brak wystarczającego bufora dochodowego na tak duży potencjalny wzrost i tak już wysokich stóp procentowych.

Co wpłynęło na wzrost zdolności kredytowej

Warto przyjrzeć się bliżej dwóm najważniejszym, naszym zdaniem, czynnikom sprawiającym, iż zdolność kredytowa zaczęła rosnąć, czyli rekomendacji KNF dotyczącym tzw. „bufora bezpieczeństwa” oraz poziomom stopom procentowym.

1. Liberalizacja bufora bezpieczeństwa przy kredytach hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem

Jak już wspominaliśmy, na początku 2022 roku KNF zaleciła bankom ostrożniejsze podejście przy weryfikacji „odporności” Klientów na ewentualny, dalszy wzrost stóp procentowych (a tym samym rat kredytów).

Jednak w lutym 2023 roku Komisja Nadzoru Finansowego zrewidowała podejście w stosunku do kredytów opartych o okresowo stałe oprocentowanie. KNF zarekomendowała bankom, iż w przypadku tak oprocentowanych kredytów wystarczy stosowanie minimalnego poziomu bufora tj. 2,5 p.p. Oznacza to, że dla kredytów z tzw. „okresowo stałym oprocentowaniem” banki mogą liczyć zdolność kredytową biorąc po uwagę sytuację, że oprocentowanie kredytu jest o 2,5 procent wyższe niż w momencie jego zaciągania (a nie o 5 procent wyższe, tak jak dotychczas).

Dzięki takiej zmianie Klienci, którzy wcześniej nie mogli uzyskać kredytu obecnie mogą mieć większą szansę na kwotę, której potrzebują – przy założeniu, że zdecydują się na kredyty z okresowo – stałym oprocentowaniem. W założeniach ma to dodatkowo zachęcić Klientów do wzrostu zainteresowania właśnie takimi kredytami, gdyż dotychczas większość z nich decydowała się na kredyty oparte o zmienne oprocentowanie.

2. Stabilizacja stóp procentowych

Końcówka 2021 i większość 2022 roku stała pod znakiem szybkiego wzrostu stóp procentowych. Stopa referencyjna wzrosła od poziomu 0,1% w październiku 2021 roku do 6,75% we wrześniu 2022 roku. Po 11 podwyżkach stóp procentowych raty kredytów opartych o zmienne oprocentowanie były dużo wyższe niż przed podwyżkami. Stąd tak duży spadek zdolności kredytowej.

Ostatnia podwyżka stóp procentowych miała miejsce 8 września 2022 roku, a więc ponad pół roku temu. Od tego momentu stopy są na stałym poziomie. Powoduje to, iż rynek nie zakłada kolejnych wzrostów stóp procentowych. Oczywiście nie należy ich definitywnie wykluczać, jednak prawdopodobieństwo ich wzrostu jest raczej niskie.

Dzięki stabilizacji stóp procentowych i braku zapowiedzi ich podwyżek WIBOR 3M od listopada 2022 zaczął spadać, aby zatrzymać się na poziomie 6,90 %. Dzięki spadkowi WIBOR 3M, który jest wskaźnikiem referencyjnym przy dużej części kredytów hipotecznych opartych o zmienne oprocentowanie, zmniejszyły się raty kredytów.

Tym samym dzięki spadkowi rat kredytów nastąpił wzrost zdolności kredytowej.

Jak powyższe zmiany wpływają na zdolność kredytową?

Liberalizacja polityki oceny zdolności kredytowej przy jednoczesnym spadku stóp procentowych w znacznym stopniu poprawiło zdolność kredytową Polaków. Dzięki naszemu dedykowanemu kalkulatorowi kredytów hipotecznych przeanalizowaliśmy dostępną kwotę kredytu dla trzech różnych gospodarstw domowych:

• Gospodarstwo 1
  Rodzina 2+1 z łącznym dochodem 7 tys. zł netto i ratami kredytów gotówkowych w wysokości 300 zł
• Gospodarstwo 2
  Rodzina 2+1 z łącznym dochodem 11 tys. zł netto (8 tys. zł z działalności oraz 3 tys. z umowy o pracę) oraz miesięcznymi alimentami 500 zł
• Gospodarstwo 3
  Singiel z łącznym dochodem 16 tys. zł z tytułu działalności gospodarczej i ratami w wysokości 1200 zł.

Poniżej zdolność kredytowa powyższych gospodarstw:

Możemy szczegółowo analizować zdolność kredytową, gdyż jako jedna z niewielu firm na rynku kredytów hipotecznych posiadamy własny kalkulator liczenia zdolności kredytowej.

Jeśli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową, możesz to zrobić przy pomocy naszego kalkulatora zdolności kredytowej dostępnego pod poniższym linkiem:

Czy to dobry moment na kredyt hipoteczny ?

W tym miejscu warto napisać już kilka zdań o programie Bezpieczny Kredyt 2%. Od kilku miesięcy trwają pracę nad uruchomieniem nowego programu rządowego, mającego na celu ułatwić zakup pierwszego mieszkania. Program Bezpieczny Kredyt 2% ma zacząć działać już od lipca tego roku. Z tego powodu warto już teraz zacząć przygotowania do możliwości skorzystania z tego programu, gdyż znane są jego zasady. Uchwalono dedykowaną ustawę i obecnie banki oraz BGK przygotowują się do wdrożenia programu.

Dodatkowo wzrost zdolności kredytowej powoduje, że może to być dobry moment, aby przeanalizować opcję zakupu nieruchomości wspierany kredytem hipotecznym.

W JakiKredyt.pl dysponujemy zaawansowanym kalkulatorem kredytu hipotecznego, który szybko wylicza zdolność kredytową dla poszczególnych banków. Dzięki temu narzędziu możesz sprawdzić jak obecnie kształtuje się Twoja indywidualna zdolność kredytowa.

Michał Stanioch z JakiKredyt.pl