Ubieganie się o kredyt hipoteczny w banku to proces, do którego warto się wcześniej przygotować. Znajomość poszczególnych etapów pozwoli Ci uniknąć niepotrzebnych komplikacji, frustracji, nerwów oraz osiągnąć najlepszy efekt – kredyt odpowiednio dobrany do swoich potrzeb i możliwości.

W tym artykule poznasz podstawowe etapy procesu kredytowego z zabezpieczeniem na nieruchomości oraz kluczowe elementy decydujące o ostatecznym sukcesie – wypłacie kredytu.

Na każdym etapie można popełnić błąd lub niechcący pominąć jakąś istotną kwestię. Naprawa takiego potknięcia może znacząco wydłużyć czas i zmniejszyć szanse na uzyskanie upragnionego kredytu. Ktoś, kto nigdy tego nie robił, a kieruje się wyłącznie wiedzą z reklam oraz własną logiką, może pobłądzić jak na wakacjach na innym kontynencie bez znajomości języka tubylców.

Od czego więc zacząć?

I. Etap Przygotowania

Sprawdź, co wie o to Tobie BIK – Weryfikacja w bazach gospodarczych –

Współpracę z klientem zawsze zaczynam od prośby o sprawdzenie oceny wiarygodności kredytowej na stronie Biura Informacji kredytowej www.bik.pl

Raport z BIK pozwoli na sprawdzenie jak obsługiwane były zobowiązania kredytowe i jeśli w raporcie znajdują się jakieś niekorzystne dla nas informacje będziemy mogli znaleźć rozwiązanie żeby podwyższyć ocenę punktową do poziomu akceptowalnego przez bank.

To niezwykle ważny etap, bo definiuje dalsze kroki i możliwe rozwiązania.

Nawet, jeśli nigdy nie brałeś kredytu – sprawdź czy bank nie dopisał jakiś zaległości za obsługę konta – takie sytuacje też mają miejsce.

To ile dostanę tego kredytu?  Zdolność kredytowa

W ramach tego punktu sprawdzam czy dochód uzyskiwany przez klienta jest akceptowany przez bank. Takie podejście pozwoli uzyskać kwotę wystarczającą na sfinalizowanie zakupu nieruchomości.

Warto wziąć również pod uwagę, że każdy bank inaczej podchodzi do oceny zdolności tzn:

• bierze inny okres zatrudnienia do wyliczenia średniej dochodów
• akceptuje różne formy zatrudnienia
• uwzględnia w średniej dochodów różne składniki wynagrodzenia (niektóre banki biorą pod uwagę premie – inne akceptują tylko wynagrodzenie zasadnicze przy umowie o pracę. Niektóre uwzględnią nadgodziny – inne nie.)
• akceptuje różne okresy prowadzenia działalności gospodarczej i przyjmuje do wyliczenia dochodu różne kryteria (dochód z pit, dochód z oświadczenia)

Do sprawdzenia zdolności warto przygotować

• Historię wpływów wynagrodzenia za ostatnie 3 i 6 miesięcy
• PIT za ostatni rozliczony rok
• Informację o swoich zobowiązaniach kredytowych

Dla szybkiej weryfikacji zdolności kredytowej możemy przyjąć, że rata kredytu nie może przekroczyć połowy naszego wygrodzenia netto.

W przypadku braku zdolności kredytowej proponuję również rozwiązania, które pozwolą zwiększać docelową kwotę kredytu:

• Spłata innych kredytów zaciągniętych przez klienta
• Wydłużenie okresu spłaty kredytów w celu obniżenia raty.
• Znalezienie dodatkowych kredytobiorców, którzy podwyższą zdolność kredytową.
• Przesunięcie ubiegania się o kredyt hipoteczny w czasie tak alby zbudować zdolność kredytową.

Zdolność kredytowa uzależniona jest również od ilości osób, które znajdują się na utrzymaniu każdego kredytobiorcy. Banki przyjmują minimalny koszt utrzymania każdej osoby w rodzinie na poziomie 1000 zł.

Dwa powyższe punkty wstępnie zweryfikowały naszą sytuację pod względem wiarygodności w banku oraz możliwej do uzyskania kwoty kredytu. Teraz należy zweryfikować czy bank będzie chciał skredytować kupowaną przez nas nieruchomość.

Co ja właściwie kupuję? Analiza nieruchomości, czyli jaką nieruchomość faktycznie kupuje i ile jest warta?

Mieszkanie możesz kupić jako własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z założoną księgą wieczystą, apartament na wynajem traktowany jako lokal komercyjny.

Każda z powyższych nieruchomości jest potocznie nazywana mieszkaniem, ale nie każdy bank będzie chciał dać kredyt na zakup danego typu lokalu.

Wiedząc o tym zawsze zajmuję się weryfikacją stanu prawnego nieruchomości oraz strukturą transakcji

Na tym etapie warto przygotować:

• Numer księgi wieczystej nieruchomości
• Wzór umowy przedwstępnej na kupowanej nieruchomość

Sprawdzenie powyższych pozwala na wybór odpowiedniego do danej transakcji banku. Niektóre z banków np. nie udzielą kredytu na zakup spółdzielczego prawa do lokalu, a w innym banku nie będzie z zakupem takiej nieruchomości żadnego problemu.

Dużym wyzwaniem jest również ustalenie faktycznej wartości nieruchomości – często klienci dziwią się, że bank może przyjąć w swojej analizie wartość niższą niż cena zakupu a wtedy bank będzie wymagał żeby różnicę pokryć z własnych środków.

Zawsze przy współpracy z klientami weryfikuję wartość nieruchomości z rzeczoznawcą majątkowym, co pozwala mi ochronić klienta przed angażowaniem dodatkowych środków do transakcji.

II. Etap Wyboru oferty

Po zweryfikowaniu tych 3 głównych obszarów (bazy gospodarcze, dochód i nieruchomość) można przystąpić do wyboru banków, które zaakceptują naszą transakcję oraz do procesowania wniosków w bankach. To dopiero teraz możemy rozmawiać o najlepszych ofertach, o wyborze banku, który będzie spełniał nasze oczekiwania.

Mając już wybrane banki możemy rozpocząć ostatni etap – złożyć wnioski kredytowe i czekać na decyzję kredytową,

III. Etap wnioskowania

Złożenie wniosków kredytowych

Do złożenia wniosków kredytowych niezbędne będą:

1. Wypełnione formularze bankowe
2. Dokumenty dotyczące udokumentowania dochodu – w większości przypadków zaświadczenie o zarobkach na druku bankowym
3. Dokumenty dotyczące nieruchomości – umowa przedwstępna i numer Księgi wieczystej.

Od momentu dostarczenia tych dokumentów do banków czas oczekiwania na wydanie końcowej decyzji kredytowej to okres między od 3 do 6 tygodni.

Decyzja kredytowa

W tym czasie bank weryfikuje klienta w bazach gospodarczych, analizuje jego zdolność do obsługi raty oraz sprawdza zabezpieczenie transakcji (nieruchomość).

Umowa kredytowa i uruchomienie kredytu

Po uzyskaniu decyzji kredytowej klient może podpisać umowę kredytową i umawiać się na podpisanie umowy końcowej ze sprzedającym i cieszyć się własnym M!

Jak przedstawiłem powyżej, ubieganie się o kredyt to skomplikowany proces, przez który łatwiej i skuteczniej przejść z doświadczoną osobą, która pomoże doprowadzić do finalizacji transakcji.

Doświadczony przewodnik, buszujący w kredytach od ponad 10 lat jest do Twojej dyspozycji – skontaktuj się ze mną 🙂

Marcin Bybrowski
Ekspert Kredytowy JakiKredyt.pl