Wpływ epidemii na nasze życie jest faktem. Jedne z pierwszych na tę rzeczywistość zaczęły reagować banki. Ale jak przewidzieć ryzyko kredytowe w perspektywie 30 lat, jeśli nie wiemy co wydarzy się za 30 dni? Jak się okazuje, niektóre banki rysują przyszłość w jasnych barwach i o kredyt jest teraz łatwiej niż w czasach „sprzed pandemii”. Z czego to wynika?

Obniżka stóp procentowych pozytywnie wpływa na ocenę zdolności kredytowej (mniejsza rata = mniejsze obciążenie = większa zdolność). Z drugiej strony banki oceniają ryzyko związane z niepewną sytuacją na rynku pracy, czyli jak głęboki okaże się kryzys w wyniku pandemii COVID-19. Banki podchodzą do oceny tego ryzyka bardzo różnie. W odpowiedzi niektóre z nich zaostrzyły kryteria oceny zdolności kredytowej lub podniosły wymagany próg wkładu własnego. Są też takie banki, które w porównaniu ze styczniem są gotowe pożyczyć nam jeszcze więcej!

Ile kredytu dostaniesz „w czasie pandemii”?

Za pierwszy przykład reprezentatywny przyjęliśmy rodzinę 2+1 (rodzice + dziecko) z dochodem na podstawie umów o pracę na czas nieokreślony i wynagrodzeniu odpowiednio 3000 zł i 4000 zł netto, posiadanych już ratach kredytowych w wysokości 300 zł oraz rozłożeniu spłaty kredytu na 30 lat.

W mediach podkreśla się fakt zaostrzenia przez banki scoringu Klientów. Jak widać z analizy JakiKredyt.pl to tylko „połowa prawdy”. Są banki, które mimo obecnej sytuacji mogą zaproponować tym samym kredytobiorcom nawet 73 tys. zł kredytu więcej! Warto jednak zaznaczyć, że banki uważniej przyglądają się teraz pracodawcom i branżom w jakich działają. Część banków wprowadziła również ograniczenia przy niektórych źródłach dochodu, np. umowach zlecenie/dzieło oraz działalnościach gospodarczych. Wciąż są jednak banki, które nie zmieniły polityki oceny zdolności w tym zakresie.

Jak widać z powyższego zestawienia najbardziej pesymistycznie oceniają przyszłość mBank oraz PKO BP, które tej samej rodzinie są gotowe pożyczyć sporo mniej środków niż jeszcze w styczniu 2020 roku. Jednak większość kredytodawców nie zaostrzyła polityki kredytowej, a wręcz przeciwnie – Alior Bank, BNP Paribas, ING Bank Śląski oraz Santander są teraz skłonne wydać pozytywną decyzję kredytową na wyższą kwotę, niż 3 miesiące temu – oznacza to, że umiejętny wybór banku jest teraz bardzo istotnym elementem na drodze do własnego „M”.

Samozatrudnienie – nieco trudniej, ale wciąż masz szansę na kredyt.

Jeśli Twoim źródłem dochodu jest umowa o pracę na czas nieokreślony, to raczej możesz być spokojny (choć w tym przypadku i tak warto zbadać swoją zdolność kredytową). Nieco inaczej wygląda sytuacja, jeśli chodzi o działalności gospodarcze. W związku ze zwiększonym ryzykiem utraty dochodów (bądź ich części) więcej banków zdecydowało się bardziej krytycznie patrzeć na samozatrudnionych. Ale i w tym zestawieniu nie zabrakło optymistycznych akcentów – Alior Bank oraz BNP Paribas również są gotowe pożyczyć samozatrudnionym więcej niż w styczniu. Warto jednak zwrócić uwagę, że analitycy baczniej przyglądają się teraz branżom „podwyższonego ryzyka” (np. turystyka, gastronomia, hotelarstwo). Nie bez znaczenia dla oceniającego stabilność dochodu mogą również okazać się spadki przychodów w ostatnich miesiącach.

Poniżej porównanie zdolności kredytowej dla singla prowadzącego działalność gospodarczą o średnich dochodach 16 tys. zł miesięcznie oraz obciążeniach w wysokości 1200 zł miesięcznie.

Wciąż znajdziesz oferty z wkładem własnym 10%

Do tej pory mieliśmy całkiem pokaźną listę banków udzielających kredytu przy minimalnym wkładzie 10%. Liczba takich ofert zmalała. Niektóre banki, poza zaostrzeniem kryteriów zdolności, zdecydowały się zwiększyć wymóg posiadanego wkładu własnego – np. oferta popularnego polskiego giganta PKO BP jest teraz dostępna od 20% wkładu własnego, BOŚ Bank zwiększył wymagany wkład własny aż do 40% a ING Bank Śląski do 30%. Banki w ten sposób obniżają tzw. wskaźnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości), co zmniejsza ryzyko banku podczas np. spadku wartości nieruchomości.

Jeśli jednak dysponujesz wkładem 10%, to mamy dobrą informację – wciąż masz spory wybór – dostępne są dla Ciebie: Alior Bank, mBank, Millennium i Santander.

Poniżej zestawienie aktualnie wymaganego poziomu wkładu własnego (stan na początek maja 2020 r).

*w zależności od przypadku

Nowe standardy czy tymczasowe ograniczenia?

W naszej ocenie większość zmian ma charakter przejściowy (co również przyznają niektóre banki). Zwiększenie wymaganego wkładu własnego dało bankom, które się na to zdecydowały czas na dostosowanie procesów do nowej rzeczywistości – np. podpisywanie umów musi odbywać się w oddziałach, których przepustowość jest dziś mocno ograniczona. Oczywiście pandemia nie pozostaje bez wpływu na gospodarkę i w zależności od rozwoju sytuacji ograniczenia mogą zostać zachowane lub rozszerzone.

Dobry czas na zakup nieruchomości?

Poza wciąż dostępną szeroką ofertą banków są dodatkowe dwa elementy, które przemawiają za tym, aby zrealizować swoje cele mieszkaniowe właśnie teraz:

1. Sprzedający są bardziej skłonni obniżać cenę nieruchomości – jest to więc szansa, aby nabyć dom/mieszkanie/działkę w okazyjnej cenie.
2. Kredyty są teraz tańsze – obniżenie stóp procentowych do rekordowo niskich poziomów spowodowało, że oprocentowanie kredytu jest teraz niższe o ok. 1% niż w styczniu 2020 r. Przy kredycie na 300 tys. zł oznacza to ratę niższą o nawet 162 zł, co daje potencjalną oszczędność przy 30 latach kredytowania na poziomie 58 320 zł!

Dodatkowo zauważamy, że po nieznacznym spadku liczby złożonych wniosków z lutym, Klienci powracają do realizacji swoich mieszkaniowych planów – w końcu pandemia nie będzie trwać wiecznie, a mieszkanie/dom to wybór na całe lata.

Pamiętaj jednak, aby przed ostateczną decyzją o zakupie nieruchomości zweryfikować swoją zdolność kredytową – zyskasz wtedy obiektywną ocenę swojej aktualnej sytuacji finansowej. Warto również zadbać o wsparcie eksperta kredytowego, który ma w swojej ofercie wiele banków i na bieżąco śledzi dynamiczne zmiany w ofertach. Dzięki temu unikniesz niespodzianek, a droga do wymarzonego kredytu będzie krótsza i przyjemniejsza.

Tomasz Ryznarski
Ekspert Kredytowy JakiKredyt.pl