Kredyt hipoteczny to jedna z najpopularniejszych form finansowania zakupu nieruchomości. Dlatego warto poświęcić kilka chwil i dobrze przygotować się do tego typu zobowiązania pamiętając, że może ono wpływać na nasze życie przez kolejne 15, 20 a nawet 35 lat.

Błąd 1. Najniższa rata = najtańszy kredyt

Przy wyborze banku, który ma kredytować zakup naszego wymarzonego „M” nie warto się kierować zasadą najniższa marża kredytu, najniższa rata = najtańszy kredyt. Nic bardziej błędnego niż porównując oferty banków, dopytywać się tylko o marżę/wysokość raty. Większość banków oprócz stałej marży będzie chciało Ci sprzedać dodatkowe produkty, takie jak ubezpieczenie (na życie, od utraty pracy), doliczy prowizję, czy też ubezpieczenie niskiego wkładu lub pomostowe. A to tylko część oferowanych „dodatków”. Koszty związane z prowadzeniem konta w danym banku, posiadaniem karty kredytowej, czy nadpłacaniem kredytu również należy uwzględnić dokonując wyboru banku.

Jak widać, mimo sporo niższej marży koszty kredytu w Banku 1 będą dla kredytobiorcy blisko o 25 tys. zł wyższe! Wyliczenia dla powyższego przykładu dotycząc kredytu o wysokości 300 tys. zł i okresu kredytowania 30 lat.

Błąd 2. Podpisanie umowy przedwstępnej, przed sprawdzeniem zdolności kredytowej

Wyobraźmy sobie, że po podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłaceniu zadatku udajemy się do banków i okazuje się, że nie mamy zdolności kredytowej. A nawet jeżeli ją mamy, to nie w bankach, do których chcieliśmy złożyć wniosek. Jakie czeka Nas wtedy rozczarowanie i zdenerwowanie, rozumiejąc, że nierozliczenie się o czasie ze sprzedającym nieruchomość może Nas kosztować utratę zadatku.

Musimy mieć świadomość, że każdy z banków prowadzi swoją politykę kredytową, która może preferować Klientów o określonych dochodach, statucie rodziny czy sposobie zatrudnienia i w zależności od tego banki w bardzo różny sposób wyliczają zdolność kredytową.

Poniższy przykład pokazuje zdolność kredytową rodziny 2+1 o łącznym dochodzie 7000 zł i zobowiązaniach miesięcznych na poziomie 300 zł.
Jak widać różnice w zdolności kredytowej tej samej rodziny w poszczególnych bankach sięgają nawet 254 tys. zł.

Błąd 3. Nieodpowiednie przygotowanie się do kredytu

W większości przypadków, bank przy składaniu wniosku zażąda od nas wyciągów z konta, żeby przejrzeć strukturę naszych wydatków i wpływów. Warto więc wcześniej samemu się im przyjrzeć, aby uniknąć popełniania popularnych błędów, które mogą mocno zaważyć na tym, jak w oczach banku będzie wyglądać nasz zdolność kredytowa:

1. Jeżeli z naszego konta, dokonujemy regularnych spłat kredytów osób trzecich, bank na pewno na to zwróci uwagę i wliczy takie raty do naszych wydatków. Rata kredytu siostry czy mamy, regularnie odprowadzana z ROR-u osoby starającej się o kredyt mieszkaniowy z pewnością zostanie zauważona.
2. Jeżeli w przelewach z konta kilkukrotnie pojawi się przelew z tytułem „zwrot pożyczki”, którą oddajemy np. znajomemu czy komuś z rodziny. Przy częstym występowaniu takich przelewów, bez względu na wysokość kwoty możemy mieć problem z uzyskaniem zdolności kredytowej.
3. Zmiana pracy tuż przed składaniem wniosku kredytowego może również utrudnić nam uzyskanie kredytu.
4. Pamiętajmy, bank nigdy nie weźmie pod uwagę dochodów nierejestrowanych. Wszystkie dochody wliczające się do zdolności kredytowej, muszą wynikać z oficjalnych dokumentów.

Błąd 4. Mój bank zaproponuje mi najlepsze warunki

Naturalnym jest, że myśląc o kredycie zwracamy się do banku, w którym mamy konto osobiste czy firmowe. Myślimy „Mam tam konto od lat, w związku z tym bank na pewno mnie wynagrodzi lepszymi warunkami”. Czasem tak właśnie się zdarza, ale najczęściej istnieje szereg powodów, dla których „nasz” bank nie przedstawi nam najlepszej oferty:

1. Nie każdy bank nastawiony jest na sprzedaż produktu jakim jest kredyt hipoteczny, co wiąże się z tym, że warunki oferowane w tym banku z natury rzeczy są gorsze niż w innych instytucjach.
2. „Mój” bank może w swojej polityce kredytowej mieć ograniczenia, które od razu dyskwalifikują mnie jako potencjalnego kredytobiorcę, np. zbyt niski wkład własny, zbyt mała zdolność kredytowa, zbyt małe zarobki, itd.
3. Banki, tak jak inne przedsiębiorstwa, wprowadzają czasowe promocje swoich produktów, m.in. kredytów hipotecznych. W związku z czym jest mało prawdopodobne, że akurat „wstrzelimy się” w promocję naszego banku.
4. „Mój” bank ma dostęp do wszystkich operacji wykonywanych na moim koncie, nawet do tych, do których niekoniecznie chcemy się przyznać, a które mogą skomplikować sprawę wniosku kredytowego. Podsumowując, jak w poprzednim punkcie, nie warto się ograniczać do jednego banku, bo niestety nie daje nam to gwarancji najlepszej oferty na rynku.

Błąd 5. Jeden kredyt = jeden wniosek

Nigdy nie należy składać wniosku kredytowego tylko do jednego banku. Dlaczego?

1. Po pierwsze, zdarzyć się może, że bank, do którego złożyliśmy wniosek, nie zechce jednak udzielić Nam kredytu.
2. Po drugie, warto jest sobie pozostawić alternatywny wybór, który może Nam pomóc przy negocjacjach z bankiem, na ofercie którego najbardziej Nam zależy.
3. Po trzecie, na przeszkodzie mogą stanąć też przedłużające się procedury, gdy jedna instytucja jest gotowa udzielić kredytu po dwóch tygodniach, w innej po ośmiu tygodniach wciąż jeszcze będą niejasności, co przy ryzyku utraty zadatku może mieć dla Nas bardzo duże znaczenie.

Złożenie kilku wniosków kredytowych daje Ci:

• większe poczucie bezpieczeństwa,
• większe prawdopodobieństwo uzyskania najlepszych warunków na rynku
• większe możliwości negocjacyjne z bankami

Błąd 6. Podpisywanie umowy bez konsultacji z ekspertem kredytowym

Często się tak zdarza, że Kupujący nieruchomość podpisują umowę przedwstępną bez konsultacji z ekspertem kredytowym. Ustalają ze sprzedającym nieruchomość za krótki czas na finalizację transakcji, nie uwzględnią w umowie obowiązku przedstawienia przez Sprzedających dokumentów niezbędnych w procesie kredytowym.

Niesie to ryzyko nie wywiązania się w terminie z domknięcia finansowania transakcji, co może się przełożyć na utratę zadatku.

Błąd 7. Maksymalne wykorzystanie zdolności kredytowej

Raty równe wcale nie oznaczają rat równych. W tej chwili mamy historycznie najniższe stopy procentowe, w związku z czym WIBOR, czyli składowa oprocentowania, jest również na bardzo niskim poziomie. W przypadku podwyżek stóp procentowych będzie się to przekładało na wzrost wysokości raty, a co za tym idzie, obciążeniem naszego budżetu domowego.

Żeby uniknąć w przyszłości problemu raty przewyższającej naszą zdolność, należy się do takiej ewentualności przygotować. Najlepiej nie zaciągając kredytu do granic naszych zdolności kredytowych. Kupić trochę mniejsze mieszkanie, czy wydłużyć okres kredytowania. Zostawić sobie bufor bezpieczeństwa na ewentualne zmiany raty, tak, aby wysokość raty w przyszłości nie stanowiła zagrożenia dla naszego budżetu.

Błąd 8. Zły dobór celu kredytowego

Czy źle dobierając cel kredytu mogę popełnić błąd? Przecież w każdym przypadku to tylko kredyt hipoteczny. Niestety tak – i zdarza się to dosyć często. Myślę, że najlepiej może to Nam uzmysłowić prosty przykład.

Rodzina zamierza kupić nowe mieszkanie i na ten cel chce przeznaczyć 350 000 zł. Posiada około 100 000 zł własnej gotówki, którą częściowo chce przeznaczyć na wkład własny, a pozostałą część na wykończenie mieszkania. Minimalny wymagany wkład własny w tym przypadku to 35 000 zł. Rodzina postanowiła więc, że weźmie kredyt w wysokości 315 000 zł a resztę kwoty, którą posiadają przeznaczą na remont we własnym zakresie. Tak rozumuje większość Klientów. Biorę kredyt na zakup mieszkania, a swoje pieniądze przeznaczam na remont.

A gdyby zrobić trochę inaczej? Mieszkanie dalej kosztuje 350 000 zł, ale wpłacamy jako wkład własny 90 000 zł. Bierzemy 260 000 zł kredytu na zakup lokalu i dobieramy w banku kredyt na wykończenie w wysokości 55 000 zł. Dalej mamy 315 000 zł kredytu, ale dzięki takiemu manewrowi zaoszczędziliśmy, w zależności od oferty banku, nawet do 15 000 zł!

Jak to się dzieje? To proste. W pierwszym przypadku bank uwzględniał wycenę według stanu deweloperskiego, a w drugim przypadku już po remoncie, stąd różnica we współczynniku LTV – jak wspominano na początku, jest to parametr kredytowy określający stosunek wartości zaciąganego kredytu do wartości zabezpieczenia. Im niższa jest wartość tego parametru, tym banki lepiej patrzą na kredytobiorcę. Bardzo często od tej wartości zależy jakie warunki cenowe klient otrzyma. Uniknęliśmy w ten sposób ubezpieczenia niskiego wkładu, czyli tym samym możemy uzyskać lepszą ofertę w banku.

Jak pokazuje powyższy przykład, dzięki temu zabiegowil, nie wydając ani złotówki więcej, jesteś w stanie uzyskać ofertę banku tańszą o ponad 63 tys. złotych!

Błąd 9. Zbyt duży wkład własny – pozbycie się zbyt dużej ilości gotówki

Czy zbyt duży wkład własny może być błędem? Warto do kredytu podejść bardzo indywidualnie. Przede wszystkim dobrać jego parametry pod własne potrzeby. Kolejnym etapem jest dobre oszacowanie swoich potrzeb kredytowych, takich jak zakup jak i wykończenie mieszkania.

Warto w tym uwzględnić bezpieczeństwo i posiadać poduszkę finansową, która pozwoli nam spokojnie przeżyć ten etap w życiu, np. przy przedłużającym się okresie remontu mieszkania, czy też nieprzewidzianych wydatkach. Zabezpieczy nas to też przed nerwowymi ruchami i popełnianiem dodatkowych błędów, jak np. dobieranie kredytu typu gotówkowego, który jest o wiele droższy od hipotecznego. Dodatkowo pamiętaj, że zawsze możesz nadpłacić kredyt, gdy „po wszystkim” okaże się, że została Ci gotówka. Taki ruch zmniejszy saldo spłaty kredytu, a tym samym koszty spłaconych odsetek.

Jacek Kownacki
Ekspert Kredytowy JakiKredyt.pl